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Riscaldamento condominiale: la normativa

A seconda delle zone, tra poco tempo si riproporrà la necessità di mettere in funzione l’impianto di riscaldamento.
Molti condomini conservano ancora un impianto centralizzato che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è da considerarsi un bene comune.
La messa in esercizio dell’impianto necessità di una serie di accorgimenti e porta con sé una insieme di problematiche che vale la pena approfondire.

Il tutto può essere sintetizzato in quattro semplici domande:

a) chi è il responsabile dell’impianto?
b) a quali controlli deve essere sottoposto l’impianto?
c) quando è possibile accendere l’impianto di riscaldamento?
d) come si ripartiscono le spese di manutenzione ed esercizio dell’impianto termico?

L’individuazione del soggetto sul quale grava la responsabilità di condurre l’impianto di riscaldamento è di fondamentale importanza non solo ai fini della imputazione delle responsabilità ma anche per comprendere chi sia tenuto ad attivarsi per assolvere gli adempimenti imposti dalle norme.

La legge individua la figura del responsabile dell’impianto in chi è proprietario, in tutto o in parte, dell’impianto termico; nel caso di edifici dotati di impianti termici centralizzati amministrati in condominio e nel caso di soggetti diversi dalle persone fisiche gli obblighi e le responsabilità posti a carico del proprietario del presente regolamento sono da intendersi riferiti agli Amministratori (art. 1, lett. j, d.p.r. 412/93).
Ciò significa che l’amministratore di condominio dovrà adoperarsi affinché l’impianto termico centralizzato sia sempre ben funzionante garantendo il corretto esercizio e la doverosa manutenzione.
In che cosa consistono tali operazioni?
Lo stesso art. 1 del d.p.r. 412/93, alla lett. n, afferma con i teRiscaldamento condominialermini esercizio e manutenzione s’intende fare riferimento ad un complesso di operazioni che comporta l’assunzione di responsabilità finalizzata alla gestione degli impianti includente: conduzione, manutenzione ordinaria e straordinaria e controllo, nel rispetto delle norme in materia di sicurezza, di contenimento dei consumi energetici e di salvaguardia ambientale.
Proprio la complessità tecnica di questi interventi ha fatto si che la legge prevedesse la facoltà, posta in capo ai responsabili dell’impianto, di delegare l’esercizio e la manutenzione ad un terzo responsabile che per svolgere tale compito deve possedere determinati requisiti (art. 1 lett. o, d.p.r. 412/93).
Ricapitolando: in ambito condominiale il responsabile dell’impianto va individuato nell’amministratore di condominio; questo soggetto potrà delegare il compito dell’esercizio e della manutenzione di questo bene comune ad un terzo responsabile che ne assicuri il corretto funzionamento.
Periodicamente sarà necessario sottoporre l’impianto a delle verifiche.
La cadenza di tali controlli varia da uno a quattro anni a seconda della potenza dell’impianto stesso (si veda allegato L d.lgs n. 192/05).
L’esito delle verifiche e tutta la documentazione inerente le stesse dovrà essere allegata al libretto d’impianto.
Il controllo sulla correttezza delle verifiche spetta agli enti locali (comuni o province) anche attraverso organismi esterni aventi specifica competenza tecnica.
Il periodo di accensione dell’impianto termico non è uguale su tutto il territorio nazionale.
La particolare conformazione geografica del nostro paese ha suggerito al legislatore di calibrare il periodo e la durata giornaliera dell’accensione in relazione alle varie aree geografiche, che sono denominate zone climatiche di appartenenza (si veda l. 10/91 e d.p.r. 412/93).
Chi deciderà quanto dovrà essere lasciato acceso l’impianto?

La scelta potrà essere dettata, nell’ordine:
a) dal regolamento di condominio;
b) dall’assemblea;
c) dall’amministratore.

Un esempio chiarirà il concetto: si ipotizzi che in una zona del nostro paese è consentito tenere in funzionamento l’impianto per otto ore al giorno.

A questo punto la decisione su come sfruttare questo intervallo di tempo potrà essere contenuta nel regolamento di condominio, in assenza di tali norme potrà essere deliberata dall’assemblea e nel caso di silenzio di queste due fonti, spetterà all’amministratore decidere, in quanto ad esso spetta ex art. 1130 c.c. la disciplina dell’uso delle cose comuni.

Una volta che l’impianto è messo in esercizio esso comporterà l’assunzione di spese che dRiscaldamento condominialeovranno essere affrontate dai condomini.

Come si dovranno ripartire queste spese?

Pure in questo caso in primo luogo bisogna fare riferimento al regolamento condominiale, il quale, se di origine contrattuale, potrebbe contenere delle disposizioni derogatorie rispetto alla disciplina legale.

Qual è la disciplina legale?

Il metodo di ripartizione delle spese del riscaldamento, in assenza di un accordo tra tutti i condomini, è quello previsto dall’art. 1123, primo comma, c.c.
Molto spesso, però, in sede di formazione delle tabelle millesimali si redigono le tabelle per il riscaldamento che permettono la parametrazione della spesa a degli indicatori di consumo.
In poche parole, la tabella esprime un valore che consente di valutare quanto incidano determinate caratteristiche dell’unità immobiliare (grandezza, radiatori, ecc.) sul consumo di combustibile in relazione alla singola unità immobiliare.
L’assemblea può, comunque, decidere l’adozione di una forma di ripartizione delle spese che sia effettivamente ancorata ai consumi effettivi di ogni singolo partecipanti al condominio.
La legge incentiva tale scelta. Infatti, ai sensi del quinto comma dell’art. 26 l. n. 10/91 per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile.

admin

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